ยินดีต้อนรับทุกท่าน เข้าสู่เว็บไซต์ บริษัท มาสเตอร์โฮม พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซื้อ ขาย บ้าน คือ งานของเรา โทร. 02-733-2424     ศูนย์กลางรับฝาก ซื้อ-ขาย บ้าน อาคาร ที่ดิน | ทีมงานคุณภาพ มาตรฐานด้านบริการ ปรึกษา | ฝากซื้อ | ฝากขาย ฟรี | บริษัทขยายธุรกิจรับสมัครพนักงานฝ่ายการตลาดจำนวนมาก ติดต่อสอบถามได้ตามเบอร์โทร. 02-733-2424 |

ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

Posted by on
1200x600

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือห้องชุดที่คนส่วนใหญ่เรียกว่าคอนโดเป็นการทำนิติกรรมที่สำคัญอย่างหนึ่งในยุคปัจจุบันที่ ที่ดินมีราคาค่อนข้างสูง จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องรู้รายละเอียดของที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อป้องกันการถูกโกงจากการขายหรือการนำมาใช้เป็นหลักประกัน

เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ควรรู้

            ในปัจจุบันมีผู้คนจำนวนไม่น้อยเป็นเหยื่อของการปลอมแปลงเอกสารสิทธิ์แล้วถูกฉ้อโกงจากเอกสารที่ปลอมแปลงนั้น เพื่อเป็นการป้องกันการถูกฉ้อโกงผู้ซื้อหรือคู่สัญญาในนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินควรรู้จักเอกสารสิทธิ์ต่างๆที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ดังนี้

1. กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

เอกสารสิทธิ์หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คือหนังสือที่ แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน หรือแสดงสิทธิในที่ดินที่ผู้ครอบครองที่ดินพึงมี แบ่งออกเป็น

1.1 โฉนดที่ดินหรือ น.ส.4

หนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเจ้าของที่ดินแสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินมีสิทธิจำหน่าย จ่าย โอน หรือทำนิติกรรมใดๆ ในที่ดินที่มีโฉนดได้ ถือเป็นทรัพย์ของบุคคลอย่างหนึ่ง

ตัวอย่างโฉนดที่ดิน น.ส.4

น.ส.4

รายละเอียดด้านหน้าของโฉนดที่ดินคือรายละเอียดของที่ดินที่แสดงเลขที่โฉนด เลขที่ที่ดิน ระวางที่ดินบ้านเลขที่ และแผนที่เป็นต้น ส่วนด้านหลังคือสารบัญจดทะเบียนซึ่งก็คือประวัติการทำนิติกรรมของที่ดินดังกล่าวจะบันทึกไว้หลังโฉนดที่ดินทุกครั้ง ซึ่งจะแสดงรายละเอียดของนิติกรรม ลายมือชื่อผู้ทำนิติกรรมและลายมือชื่อนายทะเบียน

1.2 ใบจองหรือ น.ส.2

หนังสือแสดงการ ยอมให้เข้าครอบครองที่ดินเพียงชั่วคราว เป็นเอกสารที่ราชการออกให้เพื่อนำไปใช้ประโยชน์ชั่วคราว ผู้ครอบครองต้องเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือน และต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี เป็นระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดให้ทำประโยชน์ชั่วคราว ที่ดินที่มีเพียงใบจองไม่สามารถจำหน่าย จ่าย โอนได้ เว้นแต่เป็นการโอนทางมรดกให้แก่ทายาท

ตัวอย่างใบจอง น.ส.2

 

น.ส2

1.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3

เป็นหนังสือที่แสดงว่ามีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในการเป็นเจ้าของ อย่างที่ดินมีโฉนด ถึงแม้ไม่ได้แสดงกรรมสิทธิ์ก็สามารถนำไปจำหน่าย จ่าย โอนได้ มีทั้งหมด 3 แบบ ดังนี้

  • น.ส.3 มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย มีตำแหน่งพื้นที่ที่ไม่แน่นอน หากต้องการเปลี่ยนที่ดินที่มีน.ส.3ให้เป็นที่ดินมีโฉนด สามารถทำได้โดยไปที่สำนักงานที่ดิน พื้นที่ ที่ที่ดินตั้งอยู่เพื่อรังวัดและติดประกาศในที่ดินเป็นจำนวน 30 วัน หากไม่มีผู้ใดมาคัดค้านว่าเป็นเจ้าของที่ดินหรือคัดค้านว่าผู้ขอมิใช่เจ้าของที่ดิน เจ้าหน้าที่ก็สามารถออกโฉนดให้แก่ผู้ขอได้
  • น.ส. 3 ก มีลักษณะเป็นพื้นที่ทำระวางทางอากาศแล้ว ไม่ใช่แผนที่รูปลอย มีตำแหน่งที่ชัดเจนแน่นอน สามารถขอออกโฉนดได้ทันทีโดยไม่จำเป็นต้องติดประกาศเพื่อรอผู้คัดค้าน30วัน
  • น.ส. 3 ข ปัจจุบันกรมที่ดินยกเลิกการใช้หนังสือฉบับนี้แล้ว

ตัวอย่างของหนังสือรับรองการทำประโยชน์

 

น.ส.3.0

1.4 ใบไต่สวนหรือ น.ส.5

หนังสือแสดงการสอบสวนของเจ้าหน้าที่เพื่อออกโฉนด เป็นหนังสือที่แสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้วไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่สามารถจดทะเบียนโอนให้แก่กันได้

ตัวอย่างใบไต่สวน

น.ส5

1.5 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือ ส.ค.1

เป็นเอกสารที่ราษฎรเป็นผู้ทำขึ้นเพื่อนำไปแจ้งต่อทางราชการเพื่อเป็นหลักฐานว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่หลักฐานเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ การโอนจึงสามารถทำได้โดยการแสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินและส่งมอบการครอบครองเท่านั้น ไม่จำเป็นต้องมีหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ครอบครองหนังสือ ส.ค. 1 นี้สามารถนำหนังสือมาขอออกโฉนดหรือขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต่อราชการได้

ตัวอย่างแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน

 

ส.ค1

ข้อน่ารู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ในที่ดินอีกอย่างคือ สีของตาครุฑที่แบ่งแยกว่าหนังสือนั้นเป็นสิทธิประเภทใดครุฑ

ครุฑแดง หมายถึงโฉนดที่ดินหรือ น.ส.4

ครุฑเขียว หมายถึง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส. 3 ก

ครุฑดำ หมายถึง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3

2. กรรมสิทธิ์ในห้องชุด

ห้องชุดหรือคอนโดมีหนังสือที่เรียกว่า หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ แบบ อ.ช.2 คือหนังสือที่แสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เป็นเอกสารสิทธิ์ที่กรมที่ดินออกให้เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของคล้ายกับโฉนดที่ดิน สามารถจำหน่าย จ่าย โอนได้ เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องส่วนตัวด้วย

ตัวอย่างหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

กรรมสิทธิ์ห้องชุด-2 (1)

 

3. ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร

ตามปกติแล้วเจ้าของที่ดินนั้นเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในเรื่องทรัพย์ส่วนควบ เนื่องจากสิ่งก่อสร้างและที่ดินถือเป็นสาระสำคัญของกันและกัน ไม่สามารถแยกจากกันได้ตามสภาพของทรัพย์เว้นแต่จะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป ดังนั้น สิ่งปลูกสร้างจึงไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์โดยเฉพาะ แต่หากต้องการหนังสือที่ยืนยันว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นตนได้มีกรรมสิทธ์อยู่จริงโดยส่วนใหญ่แล้วมักนำไปเป็นหลักฐานในการกู้ยืมจากธนาคาร เจ้าของสิ่งปลูกสร้างสามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ได้ที่เขตเทศบาลพื้นที่ ที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่โดยนำโฉนดที่ดินหรือสำเนาไปแสดงด้วย

ตัวอย่างใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร

ใบอณุญาต

โดยทั่วไปแล้วเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นทางราชการจะจัดทำขึ้นมาทั้งหมด 2 ชุดโดยมอบให้แก่เจ้าของชุดหนึ่ง อยู่กับทางราชการชุดหนึ่ง

กรณีโฉนดที่ดินสูญหาย เสียหาย หรือบุบสลาย

ในกรณีที่เจ้าของเป็นผู้เก็บโฉนดที่ดินไว้เองจึงมีความเป็นไปได้ที่โฉนดที่ดินที่ทำจากกระดาษแผ่นบางๆ ไม่มีความทนทานจะสามารถเสียหายหรือบุบสลายได้ อีกทั้งบางคนที่ย้ายที่อยู่บ่อยก็อาจทำให้โฉนดที่ดินสูญหายได้ และเนื่องจากเป็นเอกสารทางทะเบียนที่สำคัญจึงต้องทำการขอออกเอกสารใหม่เพื่อเก็บไว้ครอบครองใช้เป็นหลักฐานในการแสดงสิทธิในที่ดิน

เมื่อต้องการขอโฉนดใหม่สิ่งที่ต้องทำมีดังนี้

  1. แจ้งความเพื่อลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานถึงการสูญหาย เสียหาย หรือบุบสลายของโฉนดนั้นจริง เพื่อป้องกันการนำโฉนดไปจำหน่าย จ่าย โอนจากผู้ที่เก็บได้ในกรณีสูญหายหรือจากเจ้าของโฉนดเองที่อาจนำโฉนดไปขายหรือจำนองแล้วมาขอออกใหม่เพื่อไปทำการทุจริตผู้อื่นต่อ
  1. นำใบแจ้งความไปติดต่อขอออกโฉนดใหม่หรือใบแทนที่สำนักงานที่ดิน
  2. ในการขอออกโฉนดใหม่หรือใบแทนโฉนดที่ดินจำเป็นต้องมีพยาน 2 คนมาเซ็นรับทราบและเพื่อยืนยันว่าผู้ขอเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง

หลักฐานที่ต้องใช้ในการขอออกโฉนดใหม่

  • บัตรประชาชนผู้ขอ
  • ทะเบียนบ้าน
  • พยานและบัตรประชาชนพยานทั้ง2คน
  • ใบแจ้งความ
  • ค่าธรรมเนียม 75 บาท

การตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือการขอคัด ขอถ่ายเอกสาร

ในการตัดสินใจซื้อที่ดินสักแปลง สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำเพื่อป้องกันการถูกฉ้อโกงจากการปลอมแปลง เอกสารที่ดินหรือถูกบุคคลภายนอกสวมรอยเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อหลอกลวงตามที่พบเห็นได้เป็นจำนวนมากในข่าวสมัยนี้ การตรวจสอบที่ดินเบื้องต้นจึงถือเป็นสิ่งที่ควรทำอย่างยิ่งเพื่อป้องกันปัญหาดังกล่าว คือการตรวจสอบที่ดินว่ามีอยู่จริงและมีข้อมูลที่ดินตรงตามที่ต้องการซื้อจริงหรือไม่ หรือมีภาระผูกพันอะไรหรือไม่ การตรวจสอบมี 2 วิธี คือ

1.ตรวจสอบด้วยตนเอง

ประชาชนสามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ด้วยตนเองผ่าน 2 ช่องทางคือ

  • ทางApplication บนมือถือคือ App: Landmaps เป็นแอพพลิเคชั่นของกรมที่ดิน เพียงกรอกเลขที่โฉนดหรือเลขที่ที่ดินก็สามารถรู้รายละเอียดเบื้องต้นได้
  • ทางเว็บไซต์ dolwms.dol.go.th/tvwebp/ เป็นเว็บไซต์ของกรมที่ดินที่เปิดให้ประชาชนได้ตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินด้วยตนเอง

วิธีดังกล่าวเป็นการตรวจสอบเบื้องต้นที่ง่ายและรวดเร็ว ไม่เสียเวลาและค่าใช้จ่าย เพื่อความรอบคอบในการทำนิติกรรมการตรวจสอบเบื้องต้นก็สามารถช่วยในการตัดสินใจทำนิติกรรมได้เป็นอย่างดี

 

2. ตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนหรือขอคัด ขอถ่ายเอกสารที่สำนักงานกรมที่ดิน

การขอตรวจสอบหรือตรวจหลักฐานทางทะเบียนที่กรมที่ดิน สามารถทำได้โดยยื่นแบบ ท.ด.9 ซึ่งก็คือ คำร้องขอโดยทั่วไปเช่น ขอคัดเอกสาร ขอทราบราคาประเมินที่ดิน เป็นต้น คำร้องดังกล่าวจะมีพื้นที่ให้กรอกรายละเอียดของที่ดิน เหตุแห่งการขอ และสิ่งที่ต้องการจะขอ เอกสารที่ต้องใช้ในการขอผู้ขอต้องนำบัตรประชาชนและเอกสารแสดงส่วนได้เสียในที่ดินไปด้วย (ถ้ามี)

ตัวอย่างแบบ ท.ด.9

ทด9-750x848

การขอตรวจสอบชื่อเจ้าของที่ดิน สามารถทำได้โดยยื่นคำขอและต้องมีรายละเอียดในส่วนของเลขที่โฉนด เลขที่ที่ดิน ระวาง ที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะขอตรวจสอบว่าอยู่ตำบล อำเภอ จังหวัดอะไร

ส่วนกรณีต้องการตรวจสอบภาระผูกพันต่างๆ ผู้ขอต้องนำบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และหลักฐานทางทะเบียน เช่น เลขโฉนด เลขที่ที่ดินไปยื่นคำขอตรวจเอกสารที่สำนักงานที่ดินได้

ขอบคุณภาพจาก

  • www.terrabkk.com
  • www.2bcz.com
  • www.firstland.co
  • www.estopolis.com
  • http://www.dol.go.th

เรียบเรียงบทความ “ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์”

CR : Baan-D

1200x600